Mettre fin au bail d'habitation pour le bailleur
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Le bailleur peut mettre fin au bail d'habitation au moyen d'un congé ou en cas d'impayés du locataire.
Le congé ne pourra être délivré que pour motif légitime et sérieux, pour reprise pour y habiter ou pour vendre.
2/ Sur l?acquisition de la clause résolutoire
A partir du 01.01.2015, tout bailleur personne morale (hors SCI familiale jusqu'au 4e
degré inclus) devra saisir la CAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) au moins 2 mois avant la délivrance de l'assignation sous peine d'irrecevabilité de la demande par le Tribunal saisit.
Elle devra également être saisit par l'huissier au stade de la délivrance du
commandement de payer mais selon le montant et l'ancienneté de la dette qui
devront être définis par arrêté.
Les délais de paiement que le Juge pourra accorder au locataire seront désormais de
3 ans au lieu de 2 ans auparavant. Les squatteurs bénéficient également de la
trêve hivernale (article 226-4-2 du CP) sauf décision contraire du Juge qui peut la refuser.
Maître
Ilanit SAGAND-NAHUM, Avocat au Barreau de Paris
1/ Sur le congé délivré par le bailleur : pour motif légitime et sérieux, pour reprise ou pour vendre.
Désormais
l'article 15 de la loi nouvelle dispose que le bailleur doit justifier du
caractère réel et sérieux de sa décision de reprise du logement et que le juge
peut même d'office vérifier la réalité du congé.
En
cas d'acquisition d'un logement occupé,
tout congé pour vente ne sera autorisé qu'à compter du terme du 1e
renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise ne sera
autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou,
si le terme du bail encours intervient moins de 2 ans après l'acquisition,
après un délai de 2 ans.
Concernant
l'impossibilité de donner congé (sans offre de relogement) à un locataire âgé et
aux ressources modestes, la loi nouvelle abaisse l'âge du locataire de 70 à 65
ans et modifie le plafond des ressources. Les ressources annuelles du locataire doivent être inférieures au
plafond des ressources en vigueur pour l'attribution d'un logement collectif
conventionné fixé par arrêté ministériel du 30.12.2014 (23.127 ? pour une
personne et 34.565 ? pour 2 personnes).
Parallèlement,
le bailleur ne peut invoquer une contre-exception que s'il a lui-même 65 ans
(60 ans auparavant) ou s'il justifie
de ressources modetes.
Des
amendes sont prévues en cas de congé frauduleux, à savoir une amende de 6.000 ? pour les personnes
physiques et une amende de 30.000 ? pour les personnes morales.
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